전세계 계약시 주의사항
계약은 보증금이 크기 때문에 특약은 세심한 주의가 필요합니다.
보증금 반환을 걱정하는 임차인이 꼭 준비해야 할 중요한 부분입니다.
집을 구하는 세입자나 계약을 준비하는 분들은 이 점을 참고하시기 바랍니다.
. 글로벌 계약 시 주의사항
주택 계약을 체결하기 전에 주택에 대한 권리를 이해하는 것이 중요합니다.
집을 찾을 때에는 집의 구조적 위치도 중요하지만, 더 중요한 것은 만기 시 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있는지를 고려하는 것입니다.
입주할 때 숙소도 중요하지만, 해약 후 퇴거할 때 무리 없이 퇴출하는 것도 중요하기 때문이다.
마음에 드는 집을 찾을 때 확인해야 할 서류와 주의할 점을 정리해보겠습니다.
(1) 임대주택 관련 서류 1. 건축물에 위반사항이 있거나 용도가 인근에 있는 경우 건축물대장 확인이 어렵습니다.
먼저 건축물대장을 통해 위반 건축물이 있는지, 용도가 주택인지 여부를 확인해야 합니다.
용도가 주택이 아니거나 위반 건축물이 있는 경우에는 임대반환보증 및 보증금이 필요합니다.
대출은 불가능합니다.
전세대출을 받지 않더라도 나중에 이사를 하게 되면 다음 임차인을 찾기도 힘들고 보증금 반환도 어려울 수 있습니다.
오피스텔은 업무용이므로 확인사항 및 계약서에 주거용으로 명시하시면 됩니다.
2. 임대주택담보대출 확인 등기부사본(등기사항 전체 증명서) 확인이 필수입니다.
다세대주택의 경우, 해당 유닛에 대한 담보대출이나 가압류가 있는지 확인해야 합니다.
여러 가구가 거주하는 다가구주택의 경우 주택담보대출과 함께 우선순위가 적용됩니다.
자세한 내용도 미리 확인하셔야 합니다.
선순위 주택담보대출과 보증금의 비율이 높을 경우 다세대 주택을 고려하는 것이 좋습니다.
선순위 모기지의 80% 이상이 주석 예금일 수 있습니다.
3. 집값을 확인할 때 중요한 것은 전세 반환 보장 여부다.
다세대 아파트는 KB부동산 시세를 확인해보세요. KB시세의 90%이내이면 반품보증, 허그세이프대출이 가능합니다.
KB시세가 없는 주택은 아파트 가격을 확인하세요. 보증금이 아파트 가격의 126% 이내라면 안전하다고 볼 수 있습니다.
계약시 주의사항 – 임대인 관련 소유자 확인 임대인은 등록증과 일치해야 합니다.
보증금은 등록부에 기재된 소유자에게도 입금되어야 합니다.
2. 확정일자 부여현황 확인을 받는 경우 임차인은 먼저 임대주택의 입주세대 점검명세서를 확인하는 것이 좋습니다.
확정일자 부여현황이나 입주세대의 조회이력은 집주인, 임차인 등 당사자만이 볼 수 없습니다.
임대차계약서 작성 후, 임대차계약서를 조회하실 수 있습니다.
계약하기 전에 알고 싶으면 집주인에게 미리 물어보면 됩니다.
대출서류 제출시 확정일자에 대한 대출현황을 자세하게 제출해야 하므로 집주인에게 물어보면 매우 협조적입니다.
직거래가 아닌 공인중개사를 통해 계약하실 경우, 사전에 공인중개사에게 알려주시면 자세한 내용을 받아보실 수 있어 더욱 편리합니다.
3 . 국세, 지방세를 체납한 사실이 없음을 확인하는 국세, 지방세 전액납부증명서를 발급받는 것이 좋습니다.
집주인에게 발급을 요청할 수 있습니다.
무인발급기, 정부24 등에서 발급받으실 수 있습니다.
국세, 지방세 완납 여부를 신고할 의무가 있으므로 많은 협조를 부탁드립니다.
임대인이 제시하지 않을 경우 임차인은 계약서를 가지고 지방세무서에 방문하여 점검할 수 있습니다.
4. 집주인/임차인 긴급 연락처 집주인이나 집주인에게 갑자기 연락이 되지 않으면 불안해집니다.
집에 문제가 생기거나 서로 연락해야 할 경우를 대비해 비상 연락처를 기재해 두는 것이 좋습니다.
임대 사기, 보증금 환불 등 사건이 늘어나면서 부동산 중개업자들도 긴급연락처를 활용하고 있다.
연락처를 기재할 가능성이 있는 곳이 늘어나고 있습니다.
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글로벌 계약의 특약사항 정리 집주인과 임차인 모두가 요구하는 특약사항이 있습니다.
특히 임차인들은 보증금 반환에 대한 고민이 많아 특약사항을 구체적으로 입력하고 싶어한다.
담보권 설정을 금지하는 특약 임대인이 계약일부터 잔금지급일 익일까지 추가로 유치권, 임차권 등을 설정하지 않는다는 특약입니다.
잔금납부일 익일까지로 설정한 이유는 입주신청 익일 0시부터 입주신고가 적용되므로 잔금납부일이 1일이 되기 때문입니다.
다음날 특약이 체결됩니다.
2. 보증금 대출 및 반환보증 요건 : 물건의 하자로 인해 보증금이 대출되지 않은 경우 계약금을 반환합니다.
임차인의 개인사정으로 불가능한 경우를 대비하여, 제품 하자로 인해 임대차계약서에 특약사항을 포함시켜 달라고 요청하시는 분들이 많습니다.
임차인의 소득이나 신용도에 따라 달라질 수 있으므로, 계약 전 은행을 방문하여 자신에게 맞는 임대대출 요건 등을 알아보시기 바랍니다.
양식을 확인하여 작성하시는 것을 권장합니다.
반품 보증이 불가능하더라도 취소를 명시하는 특약이 포함되어 있습니다.
허그전세대출은 반품보증도 함께 제공되는 상품이라 많은 분들이 원하시거나 특약이 중복되어 포함되는 경우가 많습니다.
3. 담보대출 취소 집주인과 직접 거주하는 경우 담보대출이 있는 경우가 많습니다.
혹은, 임차인으로 거주하더라도 월세를 내더라도 담보대출이 있습니다.
이 경우 모기지 해지조건 및 해지기간을 계약특약에 기재하여야 합니다.
또한, 잔액납부일 또는 취소예정일에 취소가 발생한 것으로 간주하여야 합니다.
4. 임대주택을 판매할 경우 임차인에게 통보합니다.
임차인도 모르게 집주인이 바뀌는 경우가 있습니다.
‘집주인이 바뀌면 임차인에게 알려야 합니다.
‘이를 위반할 경우 기존 집주인은 보증금을 반환해야 한다’ 등 특약을 포함시키는 것이 바람직하다.
세입자는 임대 주택 판매를 막을 수 없습니다.
다만, 연장이나 취소 등의 결정을 내리기 위해서는 주택 매각으로 인한 집주인의 변동을 인지하고 있어야 합니다.
5. 도배 및 수리에 관한 내용 : 집주인이 도배, 바닥재, 가전제품 교체 등 수리를 제공하는 경우 수리 정도 등을 입력합니다.
6. 만기일이 다가오면 새 임차인을 찾을 수 있도록 집 오픈에 협조합니다.
만기일이 다가오면 집주인은 새 세입자를 찾아 보증금을 받고 돌려줘야 한다.
이를 위해서는 집을 보여줄 때 임차인의 협조가 중요합니다.
만기일까지 집을 오픈할 의무가 없어 협조가 어려운 경우가 많기 때문에 집주인이 요구하는 특별한 요구사항이다.
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