양도세 폭탄!
어떻게 하면 막을 수 있을까?
최근 #양도소득세 와 #종합부동산세 부담으로 인해 #증여 비율이 늘고 있다는 기사를 쉽게 볼 수 있다.
현정권의 부동산 조세 부담 강화로 양도소득세는 단기 보유 시 지방세 포함 82.5%까지 늘어났다.
대부분의 시세차익을 정부가 환수한다는 뜻이다.
“억”소리 나는 종부세 내느니 차라리 증여, ●9월 서울 아파트 증여 4년 만의 최소다주택자의 종합부동산세 부담이 급증한 가운데 지난 9월 서울에서 아파트 증여가 크게 감소한 것으로 나타났다.
다주택자 상당수가 억대에 이르는 보유세와 거래세를 회피하기 위해 자녀들에게 증여를 마쳤기 때문으로 풀이된다.
17일 한국부동산원에 따르면 지난 9월 서울의 아파트 증여 건수는 올들…www.seoul.co.kr
이를 피하기 위해 #증여 를 택하는 이들이 늘고 있다.
출처 : 서울신문올 9월까지 전국 아파트 증여 건수는 6만 3054건으로, 전체 거래 건수 94만 2831건에서 6.7%를 차진한다.
전국 아파트 증여 비중은 2019년 5.3%, 지난해 5.8% 등으로 해마다 증가하고 있다.
상반기 이후 증여 추이는 꺾였지만 연도별 증여 비중은 계속해서 늘고 있다.
대부분 ‘이미 증여가 된’ 것이라 볼 수 있다.
정부의 부동산 정책으로 인해 부의 양극화가 점점 심해지고 있다.
물려받을 부동산이 없는 청년들이 설 자리가 줄어들고 있다.
1. 공제 항목을 이용하라1) 수리비 중 자본적지출 자본적지출수익적지출부동산의 자산가치를 높이는 데 사용된 지출단순히 관리와 유지를 위해 들어가는 비용양도소득세 산출 시 필요경비로 인정 (공제 가능)필요경비 인정 불가발코니 확장, 섀시(창호) 공사, 바닥 공사, 보일러 교체 등형광등 교체, 도배 및 장판, 보일러 수리 등 2) 필요경비부동산을 양수 양도하는 데 들어가는 비용 인정되는 항목인정 가능취득 시 비용취득세 / 법무사 비용 / 국민주택채권 매각차손 / 취득 중개수수료 / 취득 시 쟁송 비용 / 변호사 비용 / 경락대금에 포함되지 않은 대항력 있는 전세보증금 / 컨설팅비용 / 매수자 부담 양도소득세양도 시 비용양도 중개수수료 / 세무사 양도소득세 신고수수료수리 시 비용발코니 확장 / 창호 공사 / 바닥 공사 / 난방시설 및 보일러 교체 / 홈오토 설치 / 자바라 방범창 설치 / 방 확장 공사 / 시스템 에어컨 설치인정 불가대출금 이자 / 경매 시 세입자 명도 비용 수익적 지출 공사비 (옥상 방수 공사, 하수도관 교체, 오수 정화조 설비 교체, 보일러 수리, 도배, 타일, 욕조, 변기, 바닥재 공사, 버티컬 및 커튼, 장판, 싱크대 및 주방기구 교체, 도색, 문짝 교체, 조명 교체 등) 내용인정 여부법정한도를 초과한 중개보수 인정 가능경매 컨설팅 비용도심지의 큰 빌딩, 시골 임야 등 매각 힘든 부동산, 경매 등전문가 도움이 필요한 부동산 컨설팅 비용전 소유자의 체납관리비 대신 낸 경우1) 전 소유자로부터 돌려받을 가능성이 없다는 것이 증명되는 경우 : 지급명령신청 한 후 확정판결 받은 경우)2) 단전, 단수를 피하기 위해 어쩔 수 없이 냈다는 것 증명 : 단전, 단수 공문)유치권 해결을 위한 비용1) 유치권을 인정한다는 법원 판결2) 유치권자로부터 세금계산서를 받고 유치권에 대한 합의금을 지급했다는 증거 제출 : 유치권 권리신고서, 유치권 포기 각서, 인감증명서 등 서류대항력 있는 선순위임차인의 보증금경매 거래 시 낙찰자가 선순위임차인의 보증금을 지급해야 하는 경우 이 금액은 실지거래가액에 포함되어 있다고 해석(단, 구상권을 행사할 수 없는 보증금 한정) * 유치권 : 타인의 물건을 점유하는 사람이 그 물건에 관해 생긴 채권을 가지는 경우, 그 채권을 변제받을 때까지 그 목적물을 유치할 수 있는 권리3) 장기보유특별공제 보유기간공제율다주택자1가구 1주택자(12억원 초과분)보유기간거주기간2년 이상 ~ 3년 미만8%3년 이상 ~ 4년 미만6%12%12%4년 이상 ~ 5년 미만8%16%16%5년 이상 ~ 6년 미만10%20%20%6년 이상 ~ 7년 미만12%24%24%7년 이상 ~ 8년 미만14%28%28%8년 이상 ~ 9년 미만16%32%32%9년 이상 ~ 10년 미만18%36%35%10년 이상 ~ 11년 미만20%40%40%11년 이상 ~ 12년 미만22%12년 이상 ~ 13년 미만24%13년 이상 ~ 14년 미만26%14년 이상 ~ 15년 미만28%15년 이상30% 1) #장기보유특별공제 란 부동산을 3년 이상 보유하고 나서 팔 경우 양도소득세 산정 시 일정 금액을 공제해주는 제도다.
2) 다주택자는 3년에서 4년 보유 시 6% 공제되고 이후 1년당 2%씩 추가된다.
3) 2023년부터는 다주택자의 경우 장기보유특별공제 혜택을 1주택자가 되는 시점부터 계산한다.
* 자세한 내용은 아래 포스팅 참조 양도세 총 정리 | “1주택자 12억까지 비과세 가능?” #장기보유특별공제 #거주기간 #다주택자 #양도세중과 #양도세계산기정부의 부동산 규제로 강화된 양도소득세 관련 정보 총 정리 (2021ver.) 오늘은 #양도소득세 의 개념과 3가…blog.naver.com 4) 기본공제1년에 한 번, 한 사람당 자산 그룹별로 250만원까지 공제 2. 명의를 분산하라1) 가족 간 증여공제 활용 증여대상공제액비고배우자6억 원사실혼 관계 인정 X직계존속(양가 부모, 조부모, 증조부모 등)5,000만 원직계비속(자녀, 양가 조손, 증손 등)5,000만 원미성년자 2,000만 원기타 친족1,000만 원6촌 이내 혈족, 4촌 이내 인척 단, 증여 후 5년 이내 매도 시 ‘이월과세’증여 시 취득가액이 아니라 증여자가 취득한 가액으로 계산세금이 0원이라도 무조건 신고해야 함가격이 오른 후 신고하면 오른 가격을 기준으로 과세되므로 일찍 신고하는 게 유리 3. 시간을 분산하라양도세 합산 기준일 : 1.1 ~ 12.31시간을 분산하여 해당년도의 과세표준을 줄인다 출처 : 투에이스의 부동산 절세의 기술 4. 손해와 이익을 상쇄하라손해를 볼 것 같은 물건이 있다면 큰 이익이 날 것 같은 물건과 같은 해에 매도한다.
양도차손*은 같은 해 발생한 양도차익에서만 차감 가능다음 해로 이월하여 공제 불가양도차손은 개인별 통산, 가족 명의의 양도차익에서 차감 불가비과세되는 물건의 양도차손은 통산에서 제외양도차손은 같은 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액에서 먼저 차감,차손이 남는 경우 다른 세율을 적용받는 자산의 양도소득금액에서 차감 5. 1주택자 비과세 조항을 활용하라1) 1세대 1주택자 양도소득세 비과세 요건: 1세대가 / 양도일 현재 / 2년이상 / 국내에 1주택을 보유하고 있는 경우2) 예외사항- 양도 당시 실지거래가액이 9억원 초과하는 고가주택 제외- 17.8.3. 이후 취득 당시 조정대상지역에 있는 주택은 거주기간이 2년 이상이어야 함- 21.1.1. 이후 2주택 이상(일시적 2주택 제외)을 보유한 1세대의 경우 다른 주택을 처분하고 최종적으로 1주택만을 보유하게 된 날부터 보유기간을 기산- 주택에 딸린 토지가 도시지역 안에 있으면 주택정착 면적의 5배까지, 도시지역 밖에 있으면 10배까지를 양도소득세가 과세되지 않는 1세대1주택의 범위로 봄 6. 비사업용 토지를 사업용으로 전환하라1) 사업용 토지 : 보유기간 인정, 세율 10% 가량 적음2) 비사업용 토지 : 사용하지 않는 농지, 임야, 목장용지, 나대지, 잡종지, 기준 면적을 초과하는 건축물의 부속 토지 등3) 비사업용 토지 양도소득세 https://www.nts.go.kr/nts/cm/cntnts/cntntsView.do?mi=2312&cntntsId=77114) 비사업용 토지 변경 방법(1) 토지 지목 확인(2) 보유기간 중 사업용 토지였던 기간 확인① 양도일 직전 3년 중 2년 이상② 양도일 직전 5년 중 3년 이상③ 보유기간 중 60% 이상(3) 실제 사용 여부 판단 ① 농지- 재촌 : 농지 소재지 거주 (동일한, 연접한 시군구 거주, 농지로부터 직선거리 30km 이내) – 자경 : 농작업의 1/2 스스로 해야 함② 임야 – 재촌 : 임야 소재지 거주 (동일한, 연접한 시군구 거주, 농지로부터 직선거리 30km 이내) ③ 주택의 부속토지 – 주택 정착면적의 5배까지, 도시 외 지역은 10배까지만 인정 #양도소득세 #절세 방법을 찾아 최대한 양도차익을 확보할 수 있도록 하자. 불법을 저지르자는 이야기가 아니다.
제도를 활용하여 절세를 하자는 것일 뿐. 자세한 내용은 국세청 홈페이지를 참고하면 좋겠다.
꼭 세무전문가와의 상담을 통해 결정을 해야 한다는 것도 잊지 않길 바란다.